Как купить участок под ИЖС

Под сокращением ИЖС следует понимать индивидуальное жилищное строительство, участки с подобным назначением всегда относятся к землям населенных пунктов. Если земельное владение официально попадает под категорию ИЖС, то это подразумевает строительство дома для постоянного проживания с присвоением почтового адреса и получением прописки.

Прежде, чем оформить сделку, необходимо убедиться, что у продавца на руках имеются все документы, необходимые для совершения продажи. Это должны быть оригиналы, оформленные и зарегистрированные в установленном порядке:

  • свидетельство о праве собственности на землю, причем важное значение имеет основание установления права – договор купли либо постановление администрации о выделении участка;
  • кадастровый паспорт, содержащий сведения о расположении участка, границах, координаты углов, категории земли, характеристиках, наличии объектов недвижимого имущества;
  • справка из нарко- либо психоневрологического диспансера об отсутствии отметки о постановке на учет, если состояние здоровья продавца вызывает сомнения в его адекватности;
  • доверенность, заверенная нотариусом, если от имени продавца выступает его представитель.

Если документы датируются более ранним сроком, чем пять лет, следует получить новый кадастровый паспорт и справку, содержащую сведения нормативной и кадастровой стоимости участка. Перед оформлением документации необходим запрос в ЕГРП с целью получения сведений о предстоящем приобретении.

Не лишним будет проверить отсутствие у владельца задолженностей по обязательным платежам, включая налог и сборы. В противном случае долги переходят к новому владельцу вместе с имуществом.

Следует уточнить, не располагается ли искомый участок в зоне отчуждения, то есть, рядом пролегает газопровод высокого давления, проходит линия связи, электрический кабель либо располагается иной объект. В таких случаях земельный надел ограничивается в использовании, вплоть до полного запрета возведения капитальных строений. Нужно помнить об охранных зонах водоемов, линиях электропередач, автодорогах. В радиусе подобных объектов использование земли обычно имеет ограничения.

Нередко обременение участка устанавливается частным сервитутом – ограничение использования по требованию иного лица (для прохода), либо публичным сервитутом по требованию органа местного самоуправления (для строительства автодороги).

Перспективные планы властей могут содержать идеи относительно участка земли, который рассматривается в качестве покупки. Следует заранее поинтересоваться в местной администрации, не зарезервирован ли участок для государственных нужд (к примеру, строительства федеральных трасс, скоростных автомагистралей). Подобная информация не относится к закрытой.

Особенности договора купли-продажи участка под ИЖС

Поскольку нотариус обычно не вникает в суть самого договора, а лишь удостоверяет своей подписью и печатью ответственность сторон и добровольность сделки, покупателю необходимо самостоятельно подготовиться к совершению покупки.

Выясняем, как участок приобретался, совершал переход от владельца к владельцу и передавался государством в частную собственность. Провести полный анализ истории участка помогают следующие действия:

  • получение справки об отсутствии обременений на участке (выписка из ЕГРП);
  • установление границ надела (выездная геодезия, установка межевых знаков);
  • получение кадастрового паспорта (подтверждение межевания);
  • получение справки об отсутствии либо наличии подземных коммуникаций;
  • получение справки об отсутствии задолженности по налогам и сборам;
  • подтверждение отсутствия судебных споров о границах участка с соседями, а также отсутствия в БТИ инвентарных дел на снесенные строении.

Согласно ст.554 ГК РФ, договор купли содержит данные, представляющие земельный участок в виде недвижимого имущества, подлежащего продаже. В подобном документе указываются личные паспортные данные продавца и покупателя, кадастровый номер участка земли, расположение с указанием границ, документ, подтверждающий право владения землей с указанием номера регистрационной записи в государственном реестре и даты выдачи.

Отдельным пунктом договора прописывается стоимость сделки, оговоренная сторонами заранее. Нередко для уменьшения налога продавец и покупатель указывают сумму ниже реально переданных денег. В таких случаях продавец не теряет ничего в отличие от покупателя, который получит вписанную в договор сумму, если по каким-либо причинам сделка будет признана недействительной. Доказать передачу большей суммы практически невозможно.

Договор купли земельного участка содержит пункт об ответственности обеих сторон. Своими подписями обе стороны подтверждают следующие моменты: покупатель – отсутствие претензий к состоянию участка, продавец – отсутствие обременений и долговых обязательств, препятствующих отчуждению.

Покупка участка ИЖС на вторичном рынке

Процедура приобретения земельного надела на вторичном рынке более простая, чем покупка у муниципалитета. Однако, процесс требует максимальной собранности покупателя, тщательного изучения документации и трезвой оценки ситуации. Типичные ошибки:

  • категория земельного надела либо вид разрешенного использования не отвечает требованиям, поэтому не позволяет строение жилого дома;
  • площадь участка мала, поэтому не позволяет строительство дома планируемых размеров и формы;
  • надел находится под арестом либо в залоге, обременен сервитутом либо частичной арендой, охранными зонами ЛЭП либо объектами газового хозяйства;
  • ненадлежащее оформление права собственности из-за ошибок в правоустанавливающей документации.

Подобные ошибки, допущенные при выборе надела земли покупателем, доставляют впоследствии массу проблем, начиная от смены вида разрешенного использования участка до расторжения договора в судебном порядке. Первая проблема решаема при определенных условиях, а вот расторжение большинства договоров практически невозможно.

Переход права собственности на земельный участок под ИЖС регистрируется в учреждениях в территориальном отделении Росреестра. Пакет документов для регистрации прав собственности передается в регистрационный орган совместно обеими сторонами сделки:

  • заявление по вопросу регистрации прав;
  • квитанция об оплате процедуры регистрации;
  • документы, подтверждающие личность;
  • документы, удостоверяющие полномочия покупателя;
  • договор купли участка земли;
  • кадастровый план надела.

Факт подачи пакета документов фиксируется в книге учета регистрационного органа и подтверждается выдачей расписки. В ней сдержится перечень документов, переданных для регистрации.

Покупка участка под ИЖС у администрации

Земельный участок под строительство дома проще выкупить у государства, поскольку отсутствуют долговые обязательства, сокращается время оформления сделки, присутствует полная юридическая безопасность. Земля под ИЖС выкупается у администрации города либо сельского совета без предварительного согласования мест расположения объектов строительства либо с согласованием таковых.

Приобретение земельного участка под ИЖС имеет выработанный алгоритм, для проведения которого выполняются следующие действия:

  1. При выборе конкретного надела земли гражданин подает заявление о желании приобрести его в собственность в орган местной администрации, на территории которой он расположен. Если земельный участок уже сформирован и поставлен на кадастровый учет, тогда в заявлении указывается его кадастровый номер, в противном случае прилагается схема его расположения. В течение 30 дней орган местного самоуправления публикует извещение о предоставлении земельного участка или выносит решение об отказе в предоставлении участка.  
  2. Заинтересованные лица могут подавать заявки на участие в аукционе.
  3. Если по истечению месяца с даты размещения указанного извещения заявлений иных граждан о желании участвовать в аукционе не поступило, администрация должна: заключить с лицом, подавшим заявление, договор купли-продажи участка, прошедшего кадастровый учет, или готовит постановление о предварительном согласовании предоставлении участка, а также утверждении схемы проведения кадастровых работ и постановки на кадастровый учет заинтересованным лицом. Если в течение 30 дней поступают заявления от других лиц, заинтересованных в приобретении конкретного участка, администрация объявляет аукцион.
  4. Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже надела земли, находящегося в собственности администрации, подана лицом, соответствующим требованиям к участникам аукциона, и его заявка отвечает положениям аукциона, а также в торгах принял участие только один его участник, продажа искомого земельного участка осуществляется указанному лицу.

Предоставление земельного участка для ИЖС административными органами регламентируются статьями 39.3, 39.6, 39.18 Земельного кодекса РФ.

Регистрация права собственности на участок

Завершается процедура приобретения участка земли под ИЖС оформлением права собственности в территориальном отделении Росреестра. Для этого после сделки купли-продажи в данный юридический орган подается заявление. К нему прилагаются документы, утвержденные законодательством. Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости установленного образца выдается обычно по истечении месяца с момента подачи покупателем заявления. Исключительно этот документ является единственным подтверждением государственного образца права собственности на конкретный участок земли.

Обратите внимание на материал по теме налоговый вычет при покупке участка под ИЖС.

Фото: 
bolina/depositphotos.com

Комментарии

Plain text

  • HTML-теги не обрабатываются и показываются как обычный текст
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.