Купля-продажа земель населённых пунктов

Земли населенных пунктов – территории, которые предназначены для последующей застройки и развития городов, сел или других поселений. Они делятся на конкретные зоны, которые и определяют способ использования этих земель. Земли населенных пунктов могут быть выкуплены в целях застройки, соответствующей генеральному плану городского либо сельского поселения. Сельское поселение – один из видов муниципального образования, который является совокупностью сельских населенных пунктов.

Физические лица могут приобретать в собственность только два вида земель населенных пунктов: жилые и сельскохозяйственные. Согласно статье 85 части 5 ЗК РФ, земельные участки в жилых зонах используют с целью:

  • Индивидуальной жилой застройки.
  • Мало- или многоэтажной жилой застройки.
  • Возведения бытовых или культурных помещений.

Физические лица имеют право приобретать земли населенных пунктов сельскохозяйственного назначения с целью строительства там зданий, необходимых для сельскохозяйственного производства, пашен и многолетних насаждений. Узнать о возможностях использования того или иного участка поможет классификатор №540, утвержденный 01.09.2014 Минэкономразвития.

Чтобы приобрести участок, нужно обращаться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, т.е. в администрацию города или местную администрацию. Это может быть дума, совет, муниципальный совет и т.д.

Купля и продажа земель населенных пунктов

Договор купли-продажи – наиболее распространенное основание, по которому земельные участки переходят в чью-то собственность. Процесс заключения этого документа регламентируется Земельным Кодексом РФ. Нужно учитывать, что земли населенных пунктов предназначены для застройки. В договоре купли-продажи земельного участка должна быть следующая информация:

  • Обязательства покупателя и продавца.
  • Информация о виде территориальной зоны.
  • Экспертная оценка земельного участка.
  • Документ, подтверждающий право собственности.
  • Наименования продавца и покупателя.
  • Стоимость земельного участка.
  • Мера ответственности продавца и покупателя.
  • Порядок проведения денежных расчетов.

Стороны договора купли-продажи: продавец и покупатель. Продавец – лицо, которое отчуждает имущество, согласно договору. Таким правом обладает не только владелец, но и комиссионер, агент, доверительный управляющий. Выступать в роли продавца может организация, которая выполняет свои обязанности от имени собственника. Уплата денег и действия по передаче земельного участка регламентируются договором купли-продажи.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. 

Таким образом, договоры купли-продажи на участки, не имеющие этого документа, - не имеют юридической силы. В договоре обязательно должны быть учтены следующие данные об участке:

  • Местоположение.
  • Кадастровый номер.
  • Категория.
  • Разрешенный способ использования.
  • Целевое назначение.
  • Площадь.
  • Иные параметры.

При продаже земельного участка продавец должен сообщить покупателю об ограничениях или обременении. Проведение кадастрового учета будет невозможным, если площадь участка будет меньше минимальной. Стоимость – формируется в процессе диалога сторон. Они могут обратиться за квалифицированной помощью оценщика. Он сможет определить стоимость единицы измерения, которая определит цену на участок исходя из его фактической площади. Статья 37 пункт 2 Земельного Кодекса РФ гласит, что договоры купли продажи земельных участков могут быть признаны недействительными в следующих случаях:

  • Договор устанавливает право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.
  • Договор ограничивает дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ипотеку, передачу в аренду, иные сделки
  • Договор ограничивает ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами

Проведение торгов на земельные участки (аукцион)

Согласно законодательству Российской Федерации все сделки с участием земельных участков должны быть возмездными. Чаще всего земля приобретается по результатам аукциона. Предмет таких мероприятий – право на заключение договора купли-продажи участка с установленными границами. Торги проводятся на основании решений органов власти или самоуправления, специализированных организаций или по заявлениям самих физических или юридических лиц. 

Стартовая цена на земли сельских поселений определяется рыночной или кадастровой стоимостью, если результаты оценки утверждены не меньше чем за 5 лет до даты проведения аукциона. По инициативе заинтересованных лиц земельный участок может быть образован на месте, в границах которого его ранее не было. Для этого нужно предоставить схему расположения этого участка, кроме того, заинтересованное лицо обеспечивает выполнение кадастровых работ, затем подаётся заявление о проведении аукциона с указанием цели использования участка. Документы, необходимые для заключения договора купли-продажи:

  • Документ, удостоверяющий личность покупателя и продавца.
  • Кадастровый паспорт на земельный участок.
  • Разрешение на строительство.
  • Документ об отказе органа власти о покупке участка.
  • Выписка из ЕГРП об отсутствии каких-либо запрещений или обременений.
  • Выписка из налоговой об отсутствии каких-либо задолженностей.

Извещение о начале проведения торгов публикуется на сайте администрации муниципального округа, в средствах массовой информации как минимум за 30 дней до их начала. Нужно учитывать, что шаг аукциона составляет 3% от начальной стоимости. К торгам могут не допустить претендентов, которые:

  • Предоставили неполный пакет документов.
  • Являются лицом, которое не имеет права быть участником конкретного аукциона, покупателем земельного участка или приобрести земельный участок в аренду
  • Ранее участвовали в торгах и не выкупили участок по его результатам

Победитель торгов – участник, который предложит наибольшую сумму за земельный участок. Результаты заносятся в протокол, который составляется в день мероприятия. Там же должна присутствовать информация о покупателе и данные об участке. Лицам, которые не выиграли в торгах, сумма задатка возвращается в течение 3 дней банковским переводом. С результатами можно ознакомиться на официальном сайте администрации либо же в средствах массовой информации. Договор купли-продажи составляется после проведения торгов в трех экземплярах: продавцу, покупателю и для Росреестра и и направляется в 10-дневный срок победителю аукциона.

Чтобы приобрести землю в сельском поселении, необходимо подать в местную администрацию заявление о предоставлении участка, указав цель его приобретения.

Администрация в течение месяца примет решение, после чего публично объявит о предстоящих торгах. Все, что вам нужно для участия, - внести определенную сумму в качестве задатка. Если желающих на землю больше не найдется, она будет передана заявителю по первоначальной цене.

Порядок предоставления земельных участков без проведения торгов (аукциона)

Чтобы получить земельный участок без торгов, необходимо подать заявление в местную администрацию. Если участок необходимо образовать, то необходимо подать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В нем должны быть указаны: полная информация о заявителе, кадастровый номер интересующего объекта, реквизиты решения об изъятии ЗУ для нужд государства, основание о выдаче земли без торгов, вид желаемой собственности, цель использования участка, реквизиты документа об территориальном планировании, почтовый и электронный адрес заявителя. Также придется предоставить:

  • Документ, по которому вы претендуете на покупку земельного участка без аукциона.
  • Документ, подтверждающий полномочия заявителя.
  • В случае необходимости, заверенный перевод документов о государственной регистрации в соответствии с иностранным законодательством.
  • Списки членов организации для ведения садоводства или огородничества, если участок приобретается для таких целей.

В течение 10 дней со дня подачи заявления и пакета документов заявитель должен получить ответ. В случае отказа ему должны предоставить причины такого решения. При положительном ответе уполномоченный орган за 30 календарных дней должен рассмотреть полученное заявление: проверить подлинность всех документов, наличие оснований. По результатам рассмотрения орган принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или решение об отказе и направляет принятое решение заявителю. 

До 1 января 2020 года исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления вправе принять решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законом субъекта Российской Федерации, наряду с основаниями из ЗК РФ.

В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются:

  1. фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность;
  2. наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), идентификационный номер налогоплательщика;
  3. кадастровый номер испрашиваемого земельного участка;
  4. основание предоставления земельного участка без проведения торгов
  5. вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок
  6. цель использования земельного участка;
  7. реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка
  8. почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

Прилагаются следующие документы:

  1. документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов
  2. документ, подтверждающий полномочия представителя

подготовкаВ течение 10 дней уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует закону, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены соответствующие документы. Уполномоченный орган должен указать причины возврата заявления.

В срок не более чем 30 дней уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление. По результатам его рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

  1. осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю;
  2. принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка и направляет принятое решение заявителю. В  решении должны быть указаны все основания отказа.

Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в 30 тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Без торгов можно приобрести участок:

  • Земли, образованный из участка для комплексного освоения, гражданину, с которым заключен договор последующего освоения территорий.
  • Земли некоммерческой организации, которая предназначалась для жилищного строительства.
  • Земли некоммерческой организации, предназначенной для ведения дачного хозяйства, садоводства или огородничества, членам этой организации.
  • Земли, предназначенного для жилищного строительства, относящегося к имуществу общего пользования.
  • Земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации
  • Земли, которая предоставлялась юридическому лицу для дачного хозяйства.
  • Земли, на которых есть имущество покупателя.
  • Земли, которая была в бессрочном пользовании этого покупателя.
  • Земли, которая подпадает под ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
  • Земли, которая находилась в аренде покупателя более трех лет.
  • Земли, которая предназначена для ведения личного хозяйства в населенном пункте либо дачном хозяйстве.
Фото: 
belchonock/depositphotos.com, vadimphoto1@gmail.com/depositphotos.com

Комментарии

Plain text

  • HTML-теги не обрабатываются и показываются как обычный текст
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.